Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles s’applique en France hexagonale. Elle élargit les zones moyennement ou fortement exposées et modifie les vérifications à effectuer avant la vente d’un terrain constructible ou la construction d’une maison. Voici les conséquences pratiques pour les vendeurs, acquéreurs, constructeurs et propriétaires.

Qu’est-ce que le retrait-gonflement des argiles ?

Un sol argileux réagit aux variations d’humidité. En période sèche, il se rétracte ; lorsqu’il se réhydrate, il gonfle. Ces mouvements sont lents mais peuvent exercer des contraintes importantes sur les fondations, en particulier celles des maisons individuelles, souvent plus superficielles que celles des immeubles collectifs.

Les signes possibles sont des fissures en façade, la déformation des portes et fenêtres, le décollement d’une terrasse ou d’un garage, la dislocation de dallages ou la rupture de canalisations enterrées. Ces désordres ne prouvent pas à eux seuls que l’argile est responsable : un examen professionnel reste nécessaire pour établir la cause.

Pourquoi la carte a-t-elle été révisée en 2026 ?

L’arrêté du 9 janvier 2026 remplace la carte établie en 2020 afin d’intégrer les effets du changement climatique et la sinistralité récente. Le ministère recense environ 240 000 sinistres liés au retrait-gonflement des argiles entre 2018 et 2022, soit 58 % de l’ensemble des sinistres enregistrés depuis 1989.

Avec le nouveau zonage, les zones d’exposition moyenne ou forte représentent 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % avec la carte précédente. Ce sont ces deux niveaux qui déclenchent les dispositions préventives de la loi Élan pour les projets concernés. La carte officielle peut être consultée gratuitement sur Géorisques, à l’échelle d’une adresse ou d’une parcelle.

À quelles opérations le nouveau zonage s’applique-t-il ?

Le calendrier est précis. La carte 2026 s’applique aux promesses de vente, ou à défaut aux actes authentiques, portant sur des terrains non bâtis constructibles, ainsi qu’aux contrats de construction de maison individuelle conclus depuis le 1er juillet 2026.

Cette réforme ne signifie donc pas que toute vente d’une maison existante impose automatiquement une nouvelle étude géotechnique. Il faut distinguer la vente d’un terrain destiné à être bâti, directement visée par les règles de prévention, de la vente d’un logement déjà construit. Dans tous les cas, consulter les risques de la parcelle reste utile pour informer les parties et interpréter d’éventuels désordres.

Quelle obligation pour le vendeur d’un terrain constructible ?

Dans une zone d’exposition moyenne ou forte, le vendeur d’un terrain non bâti constructible doit remettre à l’acquéreur une étude géotechnique préalable. Elle présente un modèle géologique préliminaire, les principales caractéristiques du site et les principes généraux de construction permettant de limiter le risque.

Cette étude comprend une recherche documentaire, une visite du terrain et de ses alentours et, si nécessaire, des investigations complémentaires. Une étude de type G1 conforme aux exigences réglementaires vaut présomption de conformité. Sa durée de validité est de trente ans si le sol n’a pas été remanié.

L’étude doit être jointe à la promesse de vente ou, en l’absence de promesse, à l’acte authentique. Elle suit ensuite le bien afin de transmettre l’information aux intervenants du projet et aux propriétaires successifs.

Que doivent faire le maître d’ouvrage et le constructeur ?

Avant de conclure le contrat de construction, le maître d’ouvrage doit fournir une étude géotechnique de conception adaptée à l’implantation et aux caractéristiques de la future maison. Cette étude, souvent appelée G2, précise les prescriptions constructives et complète les informations générales de l’étude préalable.

Le constructeur doit ensuite suivre les recommandations de cette étude ou appliquer les techniques particulières prévues par la réglementation. Le contrat doit confirmer qu’il a reçu l’étude et qu’il prend en compte les mesures nécessaires. À l’achèvement, une attestation relative au respect des règles de prévention du risque RGA est requise pour les maisons individuelles situées en exposition moyenne ou forte.

Que faire si vous possédez déjà une maison dans une zone reclassée ?

Commencez par consulter la nouvelle carte sur Géorisques, puis observez le bâtiment sans tirer de conclusion hâtive. Photographiez et datez les fissures, surveillez leur évolution et vérifiez les écoulements d’eau autour des fondations. En cas de désordre, sollicitez un professionnel compétent avant d’engager des travaux.

Des gestes de prévention peuvent réduire les variations d’humidité près de la maison : éloigner les descentes d’eaux pluviales des fondations, réparer les fuites enterrées, gérer la végétation trop proche et éviter les infiltrations concentrées au pied des façades. Leur pertinence dépend toutefois du terrain et du bâti.

Un fonds de prévention est par ailleurs expérimenté dans onze départements pour certaines maisons existantes et sous conditions de ressources. Il finance une démarche comprenant un diagnostic de vulnérabilité puis, lorsque le dossier est éligible, des travaux recommandés.

Quel réflexe pour une transaction immobilière ?

L’état des risques remis à un acquéreur ou un locataire doit être récent et conforme aux informations disponibles. Il est communiqué dès la première visite lorsqu’elle a lieu, puis annexé au contrat. La mise à jour de la carte RGA justifie de régénérer les informations depuis l’outil officiel lorsque la situation de la parcelle peut avoir évolué.

Diagogo aide les professionnels et propriétaires à constituer un dossier de diagnostic cohérent et à identifier les prestations nécessaires selon la nature du bien et de la transaction.

FAQ sur le nouveau zonage argiles 2026

Le nouveau zonage concerne-t-il toute la France ?

La carte évoquée porte sur le territoire hexagonal. Elle classe les secteurs en exposition faible, moyenne ou forte.

Une maison existante située en zone forte doit-elle recevoir une étude G1 pour être vendue ?

La règle présentée vise la vente d’un terrain non bâti constructible. Pour une maison existante, il faut vérifier les documents propres à la transaction et informer précisément l’acquéreur des risques connus.

Où vérifier l’exposition d’une parcelle ?

La carte officielle et l’outil de génération de l’état des risques sont accessibles sur Géorisques.