L'immobilier et les cryptomonnaies, deux univers longtemps distincts, commencent à converger. Cet article explore les modalités de ces transactions, le cadre juridique et fiscal en France, ainsi que les perspectives pour les professionnels de l'immobilier.

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1. Une première en France : deux places de parking achetées en Bitcoin

En décembre 2024, deux places de parking situées à Gap ont été vendues pour 0,33 BTC, soit environ 35 000 euros. Cette transaction, orchestrée par la plateforme Bitcoinimmo, a été sécurisée via un système d'entiercement géré par un notaire et la Caisse des Dépôts et Consignations. Les fonds en Bitcoin ont été déposés sur un compte séquestre au nom de l'acheteur jusqu'à la finalisation de la vente, garantissant ainsi la sécurité et la transparence de l'opération.

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2. Cadre juridique en France : entre innovation et réglementation

2.1. Statut légal des cryptomonnaies

En France, les cryptomonnaies sont considérées comme des actifs numériques, définis par l'article L. 54-10-1 du Code monétaire et financier. Elles ne sont pas reconnues comme une monnaie légale, ce qui signifie que leur utilisation dans les transactions nécessite l'accord explicite des parties concernées.

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2.2. Paiement en cryptomonnaie : deux options possibles

Selon l'article 1343-3 du Code civil, le paiement d'une obligation de somme d'argent en France doit être effectué en euros. Cependant, deux solutions permettent d'intégrer les cryptomonnaies dans les transactions immobilières :

• Conversion en euros : L'acheteur paie en cryptomonnaie, mais le vendeur reçoit l'équivalent en euros via une société de conversion agréée. Le notaire peut alors constater le paiement en euros dans l'acte de vente.
• Dation en paiement : L'acheteur remet ses cryptomonnaies au vendeur en contrepartie du bien immobilier. Cette solution nécessite deux actes distincts : un acte de vente et un acte de dation en paiement.

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3. Fiscalité des transactions immobilières en cryptomonnaie

3.1. Imposition des plus-values

Les plus-values réalisées lors de la cession d'actifs numériques sont soumises à une imposition forfaitaire de 30 %, comprenant 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Cette imposition s'applique également lorsque les cryptomonnaies sont utilisées pour l'achat d'un bien immobilier, car cela est considéré comme une cession d'actifs.

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3.2. Déclaration fiscale

Les transactions en cryptomonnaie doivent être déclarées comme des achats immobiliers classiques auprès de l'administration fiscale. La conversion des cryptomonnaies en euros doit également être mentionnée dans la déclaration annuelle des plus-values sur actifs numériques.

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4. Obligations en matière de lutte contre le blanchiment d'argent

Les transactions immobilières en cryptomonnaie sont soumises à des règles strictes de lutte contre le blanchiment d'argent (LCB-FT). Les notaires ont l'obligation d'identifier l'origine des fonds et de vérifier leur traçabilité, ce qui comprend l'examen de la provenance des cryptomonnaies utilisées.

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5. Exemples internationaux : des avancées notables

5.1. États-Unis

Les États-Unis ont été parmi les premiers à réaliser des transactions immobilières en cryptomonnaie. En septembre 2017, la première transaction immobilière en Bitcoin a été effectuée au Texas. Depuis, plusieurs propriétés ont été achetées avec des cryptomonnaies, notamment en Floride.

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5.2. Autres pays

Des pays comme Dubaï, le Portugal et la Suisse sont également en avance en matière d'intégration des cryptomonnaies dans le secteur immobilier, offrant des cadres réglementaires plus souples et des incitations fiscales pour attirer les investisseurs.

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6. Perspectives pour les professionnels de l'immobilier en France

L'intégration des cryptomonnaies dans les transactions immobilières offre de nouvelles opportunités pour les professionnels du secteur. Cependant, elle nécessite une adaptation aux nouvelles technologies et une compréhension approfondie du cadre juridique et fiscal en constante évolution.

6.1. Formation et adaptation

Les professionnels de l'immobilier doivent se former aux spécificités des transactions en cryptomonnaie, notamment en matière de conformité réglementaire, de fiscalité et de sécurité des transactions.

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6.2. Collaboration avec des experts

La collaboration avec des avocats, notaires et experts en cryptomonnaie est essentielle pour garantir la légalité et la sécurité des transactions.

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7. L’importance des diagnostics immobiliers, même en cas de paiement en cryptomonnaie

Quel que soit le mode de paiement — qu’il s’agisse d’euros, de dollars ou de cryptomonnaies — les obligations légales liées à la vente d’un bien immobilier en France restent strictement inchangées, notamment en ce qui concerne les diagnostics immobiliers. Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), regroupant entre autres le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état d’amiante, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ou encore le diagnostic électrique, doit obligatoirement être fourni par le vendeur au moment de la signature du compromis et de l’acte de vente.

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L’utilisation de la cryptomonnaie comme moyen de paiement ne modifie en rien ces exigences légales, qui visent à protéger l’acheteur et garantir la transparence de la transaction. Les professionnels de l’immobilier doivent donc s’assurer que tous les diagnostics requis sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés avant toute vente, y compris lorsqu’elle est innovante dans sa forme. De plus, dans un contexte aussi nouveau que celui des transactions en crypto, il est essentiel de s’appuyer sur un cadre juridique et technique solide pour éviter tout litige. Les diagnostics font partie intégrante de ce socle réglementaire.

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Conclusion

Les transactions immobilières en cryptomonnaie représentent une innovation majeure dans le secteur immobilier français. Bien que le cadre juridique et fiscal soit encore en développement, les premières transactions réussies démontrent le potentiel de cette nouvelle modalité d'achat. Les professionnels de l'immobilier ont tout intérêt à s'informer et à se préparer à cette évolution pour répondre aux attentes d'une clientèle de plus en plus tournée vers les actifs numériques.