Avant d’acheter un appartement formé par la réunion de deux lots, vérifiez que l’acte vend bien les deux numéros de lots, que le passage créé entre eux a été autorisé lorsqu’il touche une partie commune ou la structure, et que la superficie Carrez couvre correctement l’ensemble. La réunion physique ne fait pas automatiquement disparaître les lots juridiques.
Deux pièces réunies ne forment pas forcément un seul lot juridique
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division identifient chaque lot, sa destination, ses tantièmes et sa situation. Deux lots peuvent être utilisés comme un seul logement tout en conservant deux numéros, deux quotes-parts de charges et parfois deux compteurs. Ce n’est pas anormal, à condition que les documents de vente correspondent à la réalité.
Demandez le titre de propriété du vendeur et comparez-le avec l’état descriptif de division. L’ANIL rappelle que ce document permet de connaître la définition des lots et leur répartition. Le guide Diagogo sur les documents à vérifier avant un achat en copropriété aide à relire le règlement, les procès-verbaux et les informations financières.
L’ouverture entre les lots a-t-elle été autorisée ?
Créer une porte dans une simple cloison privative n’a pas les mêmes conséquences que percer un mur porteur, un plancher ou une partie commune. Si les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, une autorisation préalable de l’assemblée générale est nécessaire. Recherchez la résolution dans les procès-verbaux et demandez les plans, le rapport structure et les factures.
Une autorisation d’urbanisme peut aussi être nécessaire si les travaux ont modifié la façade, la destination ou certains réseaux. Ne vous contentez pas d’une affirmation orale. Si aucune pièce n’est disponible, demandez au vendeur et au syndic d’expliquer la procédure de régularisation avant le compromis.
Comment contrôler la surface Carrez ?
L’acte doit mentionner la superficie privative des lots vendus. La jurisprudence recensée par l’ANIL rappelle que la mesure d’un appartement réunissant plusieurs lots peut être délicate. Le mesureur doit identifier chaque lot inclus dans la vente, les parties exclues et les surfaces reliées.
Comparez le certificat avec les plans et l’état descriptif. Un couloir commun annexé, un grenier ou un palier utilisé sans cession régulière ne devient pas privatif par le seul usage. Pour les exclusions, consultez balcon, loggia, véranda et loi Carrez ainsi que les différences entre mesurage Carrez et Boutin.
Compteurs, charges et diagnostics : raisonner lot par lot
Vérifiez le nombre de compteurs, les abonnements, le chauffage, l’eau et la ventilation. Deux lots peuvent conserver des répartitions de charges différentes. Demandez au syndic si la réunion a modifié les tantièmes ou si une modification du règlement a été publiée. Une incohérence peut compliquer une revente ou une future séparation.
Le dossier de diagnostic technique doit couvrir tout ce qui est vendu. Les dates de construction ou l’historique technique peuvent différer entre les deux parties. Un seul DPE peut décrire le logement utilisé comme une unité, mais les autres diagnostics doivent rester cohérents avec les lots, les installations et les surfaces. En cas de doute, faites vérifier le périmètre avant de signer via les diagnostics immobiliers Diagogo.
La check-list avant le compromis
- Titre du vendeur mentionnant les deux lots.
- Règlement de copropriété et état descriptif de division à jour.
- Procès-verbal autorisant l’ouverture si nécessaire.
- Plans, étude structure, factures et assurances des travaux.
- Certificat Carrez identifiant clairement le périmètre mesuré.
- Situation des compteurs, tantièmes, charges et taxes.
- DDT couvrant l’ensemble vendu.
Si vous envisagez de revendre séparément les lots, faites vérifier cette possibilité avant l’achat. La remise en état peut nécessiter une cloison, deux accès conformes, des réseaux séparés et de nouvelles décisions de copropriété. Une réunion pratique aujourd’hui n’implique donc pas une division simple demain. Intégrez ces coûts au projet et demandez au notaire de confirmer ce que l’acte permet réellement.
FAQ
Faut-il fusionner juridiquement les deux lots avant la vente ?
Pas systématiquement. Ils peuvent être vendus ensemble tout en restant distincts, mais l’acte, les tantièmes et les diagnostics doivent être cohérents.
Une ouverture ancienne est-elle automatiquement régularisée ?
Non. L’ancienneté ne remplace pas les autorisations et documents. Le notaire, le syndic et, si nécessaire, la mairie doivent examiner la situation.
