Depuis le 1er octobre 2026, le taux d’usure des crédits immobiliers à taux fixe est de 4,09 % pour une durée inférieure à 10 ans, 4,68 % de 10 ans à moins de 20 ans et 5,40 % pour 20 ans ou plus. Les prêts à taux variable sont plafonnés à 5,52 % et les prêts relais à 6,49 %. Ces seuils, publiés par la Banque de France, s’appliquent au TAEG et non au seul taux nominal.
Un crédit affiché à un taux facial inférieur peut donc être refusé si assurance, garantie et frais font dépasser le plafond correspondant.
Les seuils applicables au 4e trimestre 2026
Pour les crédits immobiliers et prêts travaux de plus de 75 000 euros, la Banque de France publie les plafonds suivants au 1er octobre 2026 :
- taux fixe de moins de 10 ans : 4,09 % ;
- taux fixe de 10 ans à moins de 20 ans : 4,68 % ;
- taux fixe de 20 ans ou plus : 5,40 % ;
- taux variable : 5,52 % ;
- prêt relais : 6,49 %.
Le bon seuil dépend de la catégorie et de la durée du prêt. Un financement travaux de 60 000 euros ne relève pas de la même ligne qu’un crédit immobilier de 200 000 euros.
Pourquoi le TAEG est-il déterminant ?
Le taux d’usure est le TAEG maximal autorisé. Celui-ci inclut le taux nominal mais aussi, lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit aux conditions proposées, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, certains frais d’intermédiaire et les coûts de garantie.
Demandez donc une simulation détaillée. Deux emprunteurs obtenant le même taux nominal peuvent avoir des TAEG différents selon leur assurance, leur âge, les garanties et les frais.
Un plafond plus haut garantit-il l’acceptation ?
Non. Le taux d’usure protège contre un coût excessif ; il n’oblige pas la banque à prêter. L’établissement analyse revenus, charges, apport, stabilité, endettement, reste à vivre, valeur du bien et travaux. Un dossier peut respecter le plafond et être refusé pour une autre raison.
Inversement, une capacité de remboursement solide ne permet pas de dépasser le taux d’usure. L’article Diagogo sur le taux d’usure du 3e trimestre 2026 explique déjà la logique du seuil ; les valeurs ci-dessus remplacent celles du trimestre précédent depuis le 1er octobre.
Comment réduire un TAEG trop proche du plafond ?
Comparez plusieurs banques et examinez l’assurance emprunteur. La Banque de France recommande notamment de rechercher une assurance plus avantageuse lorsque son coût pèse sur le dossier. Vérifiez aussi les frais de dossier, de courtage et la garantie.
Allonger ou raccourcir la durée change à la fois la mensualité, le coût total et la catégorie de taux d’usure. Ne modifiez pas la durée uniquement pour franchir un seuil : comparez le coût complet et le risque budgétaire.
Quel lien avec le bien et les travaux ?
Un logement nécessitant une rénovation importante augmente le financement et peut fragiliser le plan si les devis sont imprécis. Avant l’offre, utilisez la méthode pour chiffrer l’achat d’une maison avec travaux. Séparez clairement prix, frais d’acquisition, rénovation et marge pour imprévus.
Un mauvais DPE peut également influencer la politique de certaines banques ou le budget à financer, sans constituer à lui seul une interdiction légale de crédit. Le guide mauvais DPE et refus de crédit aide à distinguer réglementation et décision bancaire.
Que faire avant de déposer une offre d’achat ?
Demandez une simulation actualisée utilisant les seuils du 4e trimestre et testez une hausse de l’assurance ou des travaux. Vérifiez la condition suspensive de prêt : montant, durée, taux maximal et délai doivent correspondre au financement réellement recherché.
Le guide sur la condition suspensive de prêt explique comment éviter une clause trop vague ou irréaliste. Pour la partie technique du bien, anticipez les diagnostics avec Diagogo depuis le service de prise de rendez-vous.
Conclusion
Depuis le 1er octobre 2026, le seuil le plus courant des prêts fixes de 20 ans ou plus est de 5,40 %, mais c’est le TAEG complet qui doit rester dessous. Comparez assurance, frais et garantie, puis sécurisez la condition suspensive. Le plafond ouvre ou ferme une possibilité juridique ; il ne remplace pas l’analyse du budget.
FAQ
Quel est le taux d’usure sur 25 ans au 4e trimestre 2026 ?
Un prêt fixe de 25 ans relève de la catégorie 20 ans ou plus, plafonnée à 5,40 %.
L’assurance emprunteur entre-t-elle dans le calcul ?
Oui, lorsqu’elle est exigée pour obtenir le crédit ou les conditions proposées.
Le taux d’usure correspond-il au taux affiché par la banque ?
Non. Il s’applique au TAEG, qui additionne le taux nominal et plusieurs coûts obligatoires.
Sources
Banque de France — Taux d’usure du 4e trimestre 2026
Banque de France — Comprendre le taux d’usure
Service-Public — TAEG d’un crédit immobilier
