En zone tendue, le départ d’un locataire ne permet pas de fixer librement un nouveau loyer. Pour les contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, l’évolution du loyer reste encadrée. Le montant dépend notamment du dernier loyer, de sa révision récente, des travaux réalisés et de la classe DPE du logement.

Avant de publier l’annonce, retrouvez donc le bail précédent, l’historique des révisions, les factures et un DPE valide. Une estimation de marché ne suffit pas à établir le plafond légal.

Commencer par vérifier si le logement est concerné

L’encadrement de l’évolution s’applique dans les zones tendues définies par les textes, pour des locations nues ou meublées et certains baux mobilité à usage de résidence principale. Il ne faut pas le confondre avec l’encadrement du niveau des loyers fondé sur un loyer de référence majoré, applicable seulement dans certains territoires.

Les deux mécanismes peuvent se cumuler. Un propriétaire à Paris, Lyon, Bordeaux ou dans une autre zone dotée de loyers de référence doit donc contrôler à la fois l’évolution par rapport au précédent locataire et le plafond local correspondant au logement.

Le principe : repartir du dernier loyer

L’ANIL rappelle que, lors d’une relocation en zone tendue, le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Si ce loyer n’a pas été révisé au cours des douze derniers mois, une révision selon la variation de l’IRL peut être possible dans les conditions prévues.

Conservez le dernier bail, les quittances et le calcul de la dernière révision. Notre article sur l’IRL et la révision du loyer explique le rôle de l’indice, sans remplacer le calcul correspondant à la date du nouveau contrat.

Travaux et loyer sous-évalué : des exceptions encadrées

Le dispositif prévoit des cas permettant une évolution liée à des travaux ou à un loyer manifestement sous-évalué. Ces exceptions obéissent à des conditions, des périodes et des méthodes de calcul précises. Additionner librement le coût d’une peinture ou d’un équipement au loyer n’est pas permis.

Préparez les factures, leur date, leur nature et la preuve de paiement. Distinguez entretien courant, remise en état et travaux d’amélioration. En cas de doute, faites vérifier le calcul par l’ADIL ou un professionnel avant l’annonce.

Le verrou supplémentaire des logements F et G

Pour les contrats concernés depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G ne peut pas profiter des mécanismes ordinaires d’augmentation à la relocation : le loyer ne peut pas dépasser celui appliqué au précédent locataire. La performance énergétique devient donc une pièce essentielle du dossier.

Un comportement économe du propriétaire ne change pas la classe. Si des travaux ont été effectués, faites établir un nouveau diagnostic au moment pertinent en suivant notre guide pour refaire le DPE après travaux. Pour les contraintes de location, consultez aussi le guide des passoires thermiques en 2026.

Préparer le nouveau bail sans erreur

Le contrat doit mentionner les informations exigées sur le loyer précédent lorsque les règles l’imposent. Vérifiez aussi charges, dépôt de garantie, surface habitable, diagnostics et éventuel plafond local. Depuis le 1er octobre 2026, les contrats-types évoluent ; notre article sur le nouveau contrat de location permet d’anticiper cette échéance.

Diagogo peut organiser le DPE et les diagnostics du dossier locatif. Le calcul du loyer doit rester fondé sur les textes, les documents du bail précédent et la situation exacte de la commune.

Conclusion

Entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, une relocation en zone tendue reste encadrée. Partez du dernier loyer, vérifiez l’IRL, documentez les travaux et contrôlez la classe DPE. Avant l’annonce, sécurisez le montant avec l’ADIL si nécessaire et confiez à Diagogo les diagnostics qui doivent accompagner le nouveau bail.

FAQ

Peut-on fixer librement le loyer après plusieurs mois de vacance ?

Pas automatiquement. La durée de vacance et les conditions prévues par les textes doivent être vérifiées.

Des travaux permettent-ils toujours d’augmenter le loyer ?

Non. Leur nature, leur montant, leur date et la performance énergétique conditionnent les exceptions.

Un logement F ou G peut-il être augmenté à la relocation ?

Non dans le cadre applicable : le gel lié à la classe énergétique bloque l’augmentation prévue.

Sources

ANIL — Encadrement des loyers en zones tendues 2026
ANIL — Évolution et niveau des loyers
Service-Public — Encadrement des loyers