Les marches et la cage d’escalier sont exclues de la surface loi Carrez. La trémie, c’est-à-dire le vide ménagé dans le plancher pour laisser passer l’escalier, ne constitue pas un plancher mesurable. En revanche, un palier privatif ou une zone voisine peut compter s’il s’agit d’un plancher clos et couvert, après les autres déductions et avec une hauteur supérieure à 1,80 mètre.
Que dit exactement la règle Carrez ?
L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 définit la superficie privative comme celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas retenues.
Cette règle vise la vente d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété. Elle ne doit pas être confondue avec la surface habitable, la surface de plancher d’urbanisme ou la surface taxable, qui répondent à d’autres textes.
Comment traiter la trémie et le palier ?
La trémie est un vide : il n’y a donc pas de plancher à mesurer à cet endroit. Le palier, lui, peut être compté s’il appartient au lot privatif et remplit les critères de fermeture, couverture et hauteur. Un palier commun à plusieurs lots reste une partie commune et n’entre pas dans la superficie privative du logement.
Le mesurage doit suivre les limites du lot figurant au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division. Une décoration, une rambarde ou un revêtement ne transforme pas une partie commune en surface privative.
Et l’espace sous l’escalier ?
Il ne faut pas appliquer une règle approximative à toute la projection de l’escalier. Le professionnel délimite la cage exclue, les marches et les éventuelles surfaces de plancher restantes. La hauteur sous plafond se mesure ensuite : toute partie inférieure à 1,80 mètre est retranchée.
Un rangement sous escalier peut donc demander un relevé précis de sa géométrie et de son statut dans le lot. L’article sur les placards et surfaces sous pente explique la logique applicable aux espaces bas. Ne recopiez pas la surface d’une annonce antérieure sans vérifier les transformations.
Pourquoi l’erreur peut coûter cher ?
La superficie Carrez doit figurer dans la promesse ou l’acte de vente. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans les conditions prévues par la loi. Le guide sur l’erreur Carrez et la baisse de prix détaille ce risque.
L’absence de mention peut aussi fragiliser l’acte. Un escalier déplacé, une mezzanine créée ou deux niveaux réunis justifient donc un nouveau mesurage, même si un ancien certificat existe.
Comment préparer le mesurage ?
- retrouver le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
- rendre accessibles l’escalier, le palier et les rangements ;
- signaler toute trémie créée, agrandie ou rebouchée ;
- fournir les plans et autorisations de travaux disponibles ;
- ne pas confondre hauteur sous marche et hauteur sous plafond ;
- faire identifier clairement chaque zone exclue dans le relevé.
Les cas d’une loggia ou d’une véranda obéissent à d’autres critères. Pour sécuriser le dossier de vente, Diagogo peut organiser le mesurage et les diagnostics immobiliers applicables au lot.
FAQ
Le nombre de marches change-t-il la règle ?
Non. Les marches et la cage sont exclues ; la géométrie sert surtout à tracer précisément les limites des surfaces voisines.
Une trémie rebouchée compte-t-elle ?
Elle peut créer un nouveau plancher, mais il faut vérifier la réalité des travaux, le statut privatif, les autorisations et la hauteur. Un nouveau mesurage est recommandé.
La surface habitable donne-t-elle le bon chiffre Carrez ?
Pas nécessairement. Les deux notions utilisent des critères différents et ne sont pas interchangeables.
Sources utilisées
- Légifrance — article 4-1 du décret du 17 mars 1967
- Service-Public — diagnostics et surface à fournir lors d’une vente
- Service-Public — distinguer surface de plancher et trémies
En conclusion : déduisez les marches, la cage et le vide de trémie, mais faites mesurer séparément les paliers et zones sous escalier. Quelques mètres carrés mal classés peuvent avoir une conséquence directe sur le prix.
