En loi Carrez, la surface d’un placard peut compter si son plancher est au même niveau que celui de la pièce et si la hauteur est au moins de 1,80 m. En revanche, toute partie située sous 1,80 m de hauteur est exclue, même si elle est aménagée et utilisable.
La règle de calcul Carrez
Le décret définit la superficie privative comme la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas prises en compte.
Le mesurage concerne la vente d’un lot de copropriété soumis à cette obligation. Il ne faut pas le confondre avec la surface habitable Boutin ni avec la surface de plancher en urbanisme. Le dossier Carrez ou Boutin détaille ces différences.
Quand un placard est-il compté ?
Un placard intégré n’est pas exclu par son nom. On examine sa configuration réelle. Sa surface peut être intégrée lorsque le sol constitue la continuité de la pièce, qu’il est praticable et que la hauteur respecte 1,80 m. La place occupée par les cloisons ou par une gaine reste déduite.
À l’inverse, un placard posé sur un socle, une marche ou un coffrage peut perdre tout ou partie de sa surface mesurable. Des étagères démontables ne transforment pas automatiquement le sol ; c’est la géométrie du local qui compte. Le professionnel mesure donc les limites au sol et la hauteur utile, pas le volume de rangement.
Comment traiter les surfaces sous pente ?
Dans des combles ou une mezzanine, on trace la limite où la hauteur atteint 1,80 m. Seule la partie située au-delà de cette ligne entre dans le calcul, sous réserve qu’elle soit close, couverte et privative. Une grande pièce au sol peut ainsi afficher une surface Carrez sensiblement plus petite.
Une zone inférieure à 1,80 m peut rester agréable et valorisable dans la présentation du bien, mais elle ne doit pas être ajoutée au chiffre Carrez. Pour une vente de combles, séparez clairement surface au sol, surface Carrez et droits attachés au lot. Notre guide sur les combles aménageables explique cette distinction.
Quelles autres surfaces sont exclues ?
- les caves, garages et emplacements de stationnement ;
- les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² dans le champ prévu par la loi ;
- les balcons et terrasses non clos et couverts ;
- les murs, cloisons, gaines, marches et embrasures ;
- les parties de moins de 1,80 m de hauteur.
Les vérandas, loggias ou combles peuvent demander une analyse plus fine de leur statut, de leur caractère clos et couvert et des documents de copropriété. Ne déduisez pas leur traitement d’une annonce voisine.
Pourquoi faire mesurer par un professionnel ?
Le vendeur peut mesurer lui-même, mais une erreur supérieure à 5 % peut ouvrir à l’acquéreur une action en diminution du prix dans le délai légal. Les formes irrégulières, doublages, escaliers et sous-pentes multiplient les points de mesure. Un professionnel équipé d’un télémètre fournit un rapport traçable et engage sa responsabilité.
Vous pouvez réserver un mesurage Carrez avec Diagogo en même temps que les autres diagnostics nécessaires à la vente. Cela évite des surfaces calculées à des dates ou selon des plans différents.
Comment préparer la visite ?
- rendez accessibles les placards, trappes et pièces mansardées ;
- fournissez le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
- signalez les travaux ayant déplacé une cloison ou créé une mezzanine ;
- montrez les anciens plans et rapports sans imposer leur résultat ;
- vérifiez l’adresse et les numéros de lots sur le rapport.
Avant l’envoi au notaire, relisez également les points recensés dans notre liste de vérification du rapport de diagnostics.
Conclusion
La hauteur de 1,80 m est la frontière principale sous pente. Pour un placard, c’est la continuité du plancher et la hauteur utile qui permettent de décider. En cas de doute, faites mesurer l’ensemble dans les conditions réelles du lot et conservez le plan coté avec le dossier de vente.
FAQ
Une pièce sous pente de moins de 8 m² est-elle toujours exclue ?
Non. Le seuil de 8 m² vise certains lots ou fractions de lot ; ce n’est pas une règle permettant de supprimer arbitrairement une partie d’une pièce principale du calcul.
Une surface sous 1,80 m peut-elle figurer dans l’annonce ?
Elle peut être présentée comme surface au sol, à condition de ne pas la confondre avec la superficie privative Carrez obligatoire.
