Pour les impayés signalés à partir du 1er janvier 2027, la situation sera constituée dès que la dette dépassera 450 € ou dès que le locataire aura accumulé trois mois de défaut de paiement, même sous ce montant. Cette évolution concerne le traitement des aides personnelles au logement par la CAF ou la MSA. Elle ne dispense pas le bailleur de contacter le locataire dès le premier retard.
Quelle règle s’applique jusqu’au 31 décembre 2026 ?
Actuellement, pour la CAF et la MSA, l’impayé est établi lorsque la dette cumulée atteint deux fois le montant du loyer et des charges, après déduction de l’aide personnelle au logement perçue. Le décret du 12 février 2026 modifie cette définition pour les signalements effectués à compter de janvier 2027.
Ne confondez pas ce seuil administratif avec l’exigibilité du loyer. Un retard existe dès que l’échéance prévue au bail n’est pas respectée. Notre guide sur le premier impayé détaille les premières démarches.
Quels seront les deux seuils en 2027 ?
- dette cumulée supérieure à 450 €, loyer et charges compris ;
- trois mois de défaut de paiement accumulés, même si la dette reste inférieure ou égale à 450 €.
L’un ou l’autre suffit. Cette règle vise le déclenchement du traitement de l’impayé pour les bénéficiaires d’une aide personnelle au logement. Elle ne remplace ni la caution, ni l’assurance loyers impayés, ni la procédure prévue au bail.
Quel délai pour avertir la CAF ou la MSA ?
Lorsque la situation d’impayé est constituée, le propriétaire doit avertir l’organisme concerné dans un délai de deux mois. Un défaut de signalement peut être sanctionné. Ce délai sert notamment à organiser rapidement un plan d’apurement entre bailleur et locataire.
Préparez un décompte clair : loyers, charges, aides, paiements reçus et solde par mois. Conservez les échanges et les accords. Une simple somme globale sans chronologie complique l’instruction.
L’aide au logement sera-t-elle maintenue ?
À compter du 1er janvier 2027, le principe prévoit le maintien de l’aide personnelle au logement en situation d’impayé, y compris après résiliation du bail. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions peut toutefois décider une suspension dans certaines situations, notamment en cas de mauvaise foi avérée ou de troubles de jouissance constatés dans les conditions prévues.
Le bailleur ne doit pas retenir seul l’aide ni modifier le loyer. Il suit les instructions de la CAF ou de la MSA et respecte les règles de la procédure.
Que préparer avant janvier 2027 ?
- Mettre à jour le modèle de suivi des loyers et aides.
- Identifier pour chaque bail l’organisme versant l’aide.
- Vérifier les délais de la caution et de l’assurance.
- Créer une alerte à 450 € et une autre au troisième mois.
- Conserver les preuves de contact et plans d’apurement.
- Relire le bail et sa clause résolutoire.
Le nouveau contrat type d’octobre 2026 et la trêve hivernale 2026-2027 répondent à d’autres règles : ne mélangez pas modèle de bail, signalement des aides et expulsion.
Le dossier technique du bail reste-t-il important ?
Oui. Un impayé n’annule pas les obligations du propriétaire. Bail, état des lieux et diagnostics immobiliers obligatoires doivent rester complets. Un dossier propre ne supprime pas la dette, mais évite d’ajouter un litige documentaire.
Conclusion
Le seuil de 450 € et la règle des trois mois s’appliqueront aux impayés signalés à partir du 1er janvier 2027. Paramétrez vos alertes avant cette date, mais agissez dès le premier retard : contact, décompte, garanties et accord écrit restent les bons réflexes.
FAQ
Le seuil de 450 € autorise-t-il le locataire à payer en retard ?
Non. Il concerne la définition administrative de l’impayé pour les aides au logement.
Les dossiers déjà signalés en 2026 basculent-ils automatiquement ?
Service-Public précise que les nouvelles règles concernent les impayés signalés à partir du 1er janvier 2027.
