Une transaction immobilière ne se prépare pas uniquement avec un DPE et quelques diagnostics techniques. Selon la localisation du bien, le vendeur ou le bailleur doit aussi informer le futur occupant des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou encore liés au radon.

L’état des risques est souvent généré rapidement, puis classé avec le reste du dossier. Pourtant, une adresse imprécise, un document trop ancien ou une information devenue obsolète peut fragiliser la vente ou la location. Voici comment préparer ce document au bon moment et éviter les erreurs les plus fréquentes.

À quoi sert l’état des risques ?

L’état des risques présente les risques et pollutions auxquels un bien peut être exposé. Il ne mesure pas l’état physique du logement comme le ferait un diagnostic gaz, électricité ou amiante. Il s’appuie sur les informations réglementaires disponibles pour la parcelle et la commune.

Le document peut notamment mentionner un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, le niveau de sismicité, un potentiel radon de niveau 3, le recul du trait de côte ou certaines obligations de débroussaillement. Il reprend également, lorsque les conditions sont réunies, les arrêtés de catastrophe naturelle ayant affecté le bien et donné lieu à indemnisation.

Cette information permet à l’acquéreur ou au locataire de comprendre le contexte du logement avant de s’engager. Elle ne signifie pas qu’un sinistre va se produire, mais elle rend visibles les contraintes connues et les précautions éventuellement prescrites.

Quels biens et quelles opérations sont concernés ?

L’obligation dépend d’abord de la situation géographique du bien. Elle s’applique lorsque la construction, le terrain ou la parcelle se trouve dans l’une des zones prévues par la réglementation. L’outil officiel Géorisques permet de vérifier une adresse et d’aider à remplir le document.

L’état des risques concerne aussi bien une vente qu’une mise en location. Il peut porter sur une construction, un terrain ou un ensemble de parcelles appartenant au même propriétaire ou à la même indivision. Le propriétaire peut l’établir lui-même, à condition que toutes les informations exigées soient présentes et à jour.

Dans une copropriété, l’état des risques porte sur la situation du lot vendu ou loué. Les documents généraux de l’immeuble peuvent être utiles, mais ils ne remplacent pas une vérification précise de la parcelle et de l’adresse concernées.

Quand faut-il le remettre ?

Le calendrier commence plus tôt que la signature. Lorsqu’une première visite est organisée, l’état des risques doit être remis au candidat acquéreur ou locataire à cette occasion. Il est ensuite annexé à la promesse ou à l’acte de vente, ou au contrat de location selon le projet.

Le document remis lors de la première visite doit avoir été établi depuis moins de six mois. Cette durée ne dispense toutefois pas d’une mise à jour : si les informations ont changé avant la signature, l’état des risques doit être actualisé, même s’il n’a pas encore six mois.

Le vendeur ou le bailleur doit conserver une copie datée et signée afin de pouvoir démontrer sa remise. Pour une annonce concernant un bien soumis à l’état des risques, il faut également faire apparaître la mention réglementaire renvoyant vers le site Géorisques.

Pourquoi un document récent peut-il déjà être dépassé ?

Les cartes, plans et arrêtés évoluent. Une commune peut intégrer un nouveau périmètre de prévention, un zonage peut être révisé ou une nouvelle catastrophe naturelle peut être reconnue. Le contenu doit donc rester exact à la date de l’engagement contractuel.

Une autre source d’erreur est la parcelle. Une adresse peut correspondre à plusieurs références cadastrales ou à un ensemble immobilier étendu. Générer le document à partir d’une localisation approximative risque de produire une information incomplète. Il faut vérifier le numéro des parcelles et situer correctement le bien sur les extraits cartographiques.

Enfin, l’état des risques ne remplace pas l’état des nuisances sonores aériennes lorsque le bien se trouve dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit. Ces deux documents répondent à des textes et à des objectifs différents.

Une méthode simple pour sécuriser le dossier

Avant la commercialisation, rassemblez l’adresse complète, les références cadastrales et les informations relatives aux sinistres indemnisés dont vous avez connaissance. Générez ensuite l’état des risques depuis la source officielle, contrôlez les cartes annexées et conservez la preuve de remise.

Quelques jours avant la promesse, l’acte ou le bail, vérifiez à nouveau les données. Cette seconde lecture est particulièrement utile lorsqu’un délai important s’est écoulé depuis les premières visites. L’agent immobilier peut intégrer ce contrôle à sa liste de pièces pour éviter qu’un document arrivé à échéance ne retarde le dossier.

Compléter les diagnostics avec Diagogo

Diagogo aide propriétaires et professionnels de l’immobilier à identifier les diagnostics nécessaires selon le bien et l’opération. L’état des risques peut ainsi être coordonné avec le DPE, l’amiante, le gaz, l’électricité ou les autres pièces du DDT, sans confondre leurs périmètres respectifs.

Conclusion

L’état des risques doit être préparé dès les premières visites, dater de moins de six mois et rester exact jusqu’à la signature. Sa qualité dépend de la bonne identification de la parcelle et de l’utilisation d’informations officielles à jour. Pour constituer un dossier complet et planifier les diagnostics professionnels associés, Diagogo vous accompagne dans la préparation de votre vente ou de votre location.

FAQ

Qui peut remplir l’état des risques ?

Le vendeur ou le bailleur peut le remplir directement à partir des informations officielles, à condition que le document soit complet et à jour.

L’état des risques est-il valable exactement six mois ?

Il doit dater de moins de six mois lors de sa remise, mais doit être actualisé plus tôt si les informations qu’il contient ne sont plus exactes.

Faut-il le remettre avant la signature ?

Oui. Il doit être communiqué dès la première visite lorsqu’elle a lieu, puis annexé au contrat correspondant.