Pour des travaux votés avant la vente, le vendeur paie en principe les appels de fonds exigibles avant l’acte et l’acquéreur ceux exigibles après. Le critère déterminant est la date d’exigibilité prévue par le calendrier voté, pas la date du vote ni le début du chantier.

Le compromis peut prévoir une autre répartition entre les parties, mais cet accord ne s’impose pas au syndic. Avant de négocier le prix, vérifiez le procès-verbal, les montants, le calendrier des appels, l’état daté et le fonds de travaux afin de ne pas compter deux fois la même dépense.

La règle repose sur la date de l’appel de fonds

Pour des travaux votés avant la vente, le vendeur règle les appels de fonds exigibles avant le transfert de propriété. L’acquéreur règle ceux émis après la vente, même si le vote a eu lieu lorsqu’il n’était pas encore copropriétaire et même si le chantier n’a pas commencé. La date d’exigibilité, indiquée dans le calendrier voté, est donc le critère principal.

Prenons un ravalement payé en quatre échéances. Si deux appels sont exigibles avant l’acte authentique et deux après, chacun paie en principe les échéances correspondant à sa période de propriété. Pour les provisions du budget prévisionnel, le vendeur supporte la provision exigible avant la vente ; pour la régularisation annuelle, le trop ou le moins-perçu est porté au compte de celui qui est copropriétaire lorsque les comptes sont approuvés. Le syndic ne reconstitue pas la négociation privée entre vendeur et acheteur.

Le compromis peut prévoir une répartition différente

Les parties peuvent convenir que le vendeur supportera tout ou partie des appels postérieurs, ou que l’acquéreur remboursera une échéance déjà réglée. Cette clause produit ses effets entre elles. Elle n’est généralement pas opposable au syndic, qui continue d’appeler les fonds selon la règle légale.

Le notaire doit donc traduire l’accord dans les comptes de la vente ou prévoir un mécanisme de remboursement. Une phrase imprécise comme « travaux à la charge du vendeur » ne suffit pas si le montant, les échéances ou les travaux concernés ne sont pas identifiés. Appuyez-vous sur le procès-verbal et le calendrier voté.

Quels documents vérifier avant de faire une offre ?

L’acquéreur reçoit notamment les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, les informations financières de la copropriété, le carnet d’entretien, les conclusions du diagnostic technique global lorsqu’il existe et le montant du fonds de travaux rattaché au lot. L’état daté transmis au notaire précise la situation comptable et les sommes susceptibles d’être dues. Pour ne rien omettre, utilisez aussi la liste des documents de copropriété à vérifier avant l’achat.

Lisez le projet de plan pluriannuel de travaux ou le plan adopté, les devis annexés aux convocations et les éventuels emprunts collectifs. Notre guide du PPPT en copropriété aide à distinguer une projection de travaux d’une décision déjà votée. Un vote récent n’est pas le seul risque : des travaux importants peuvent être annoncés mais pas encore votés. Leur coût futur doit entrer dans le budget d’achat et dans l’analyse des charges de copropriété avant l’acquisition.

Attention au fonds de travaux

Les cotisations versées au fonds de travaux sont attachées au lot et restent acquises au syndicat des copropriétaires. Le vendeur ne peut donc pas les récupérer auprès du syndic. L’acte de vente peut toutefois prévoir que l’acquéreur rembourse au vendeur des sommes non encore affectées à des travaux ; cet accord entre les parties s’ajoute alors au prix et doit être chiffré clairement.

Ne confondez pas ce fonds avec une avance de trésorerie, dont le régime peut être différent. Demandez au notaire ou au syndic de qualifier chaque somme. Vérifiez également si une aide, une subvention ou un emprunt collectif modifie le reste à charge du lot.

Comment négocier sans compter deux fois les travaux

L’acheteur doit partir du coût restant après la vente, pas du montant total voté. Additionnez les appels futurs, les financements et les dépenses privatives nécessaires. Le vendeur doit de son côté calculer son net après les échéances déjà dues et la clause négociée. Cette méthode évite de demander une baisse correspondant à des sommes déjà payées.

L’état de l’immeuble compte aussi. Un ravalement financé et proche de l’achèvement n’a pas le même effet qu’une toiture urgente encore sans devis. Croisez les pièces de copropriété avec les diagnostics du lot et, si possible, observez les parties communes avec un professionnel.

Sécuriser le dossier technique

Diagogo peut organiser les diagnostics privatifs utiles à la vente et aider à identifier les documents techniques à transmettre. La répartition des appels de fonds relève du syndic et du notaire, mais un dossier complet permet de distinguer clairement l’état du lot, les travaux collectifs et les dépenses à venir.

Conclusion

En copropriété, celui qui est propriétaire à la date d’exigibilité paie en principe l’appel de fonds, même si les travaux ont été votés auparavant. Une clause peut rééquilibrer le coût entre vendeur et acquéreur, à condition d’être précise. Lisez les procès-verbaux, l’état daté et le calendrier, puis complétez l’analyse par des diagnostics à jour avec Diagogo.

FAQ

Le vendeur paie-t-il tous les travaux votés avant la vente ?

Non. Il paie en principe les appels exigibles avant la vente ; l’acquéreur paie ceux exigibles après.

Une clause du compromis s’impose-t-elle au syndic ?

En principe non. Elle règle les rapports entre vendeur et acheteur, tandis que le syndic facture le propriétaire à la date d’exigibilité.

Le vendeur récupère-t-il sa part du fonds de travaux ?

Non auprès du syndic : les sommes versées sont attachées au lot et restent dans le patrimoine du syndicat.

Sources

Service-Public — Charges de copropriété l’année de la vente
Service-Public — Vente d’un logement en copropriété
Service-Public — Fonds de travaux
ANIL — Frais et état daté en copropriété