La copropriété a voté un ravalement ou une réfection de toiture, puis un appartement est vendu avant le début du chantier. Le vendeur pense que l’acheteur paiera puisqu’il profitera des travaux ; l’acheteur estime que la décision appartenait à l’ancien propriétaire. En pratique, le syndic regarde d’abord la date d’exigibilité de chaque appel de fonds.

Le compromis peut organiser une autre répartition entre les parties, mais cet accord n’efface pas les règles du syndic. Il faut donc lire le procès-verbal, le calendrier des appels et l’état daté avant de négocier le prix.

La règle repose sur la date de l’appel de fonds

Pour des travaux votés avant la vente, le vendeur règle les appels de fonds exigibles avant le transfert de propriété. L’acquéreur règle ceux émis après la vente, même si le vote a eu lieu lorsqu’il n’était pas encore copropriétaire et même si le chantier n’a pas commencé. La date des travaux n’est donc pas le critère principal.

Prenons un ravalement payé en quatre échéances. Si deux appels sont exigibles avant l’acte authentique et deux après, chacun paie en principe les échéances correspondant à sa période de propriété. Le syndic ne reconstitue pas la négociation entre vendeur et acheteur : il facture la personne juridiquement propriétaire au moment concerné.

Le compromis peut prévoir une répartition différente

Les parties peuvent convenir que le vendeur supportera tout ou partie des appels postérieurs, ou que l’acquéreur remboursera une échéance déjà réglée. Cette clause produit ses effets entre elles. Elle n’est généralement pas opposable au syndic, qui continue d’appeler les fonds selon la règle légale.

Le notaire doit donc traduire l’accord dans les comptes de la vente ou prévoir un mécanisme de remboursement. Une phrase imprécise comme « travaux à la charge du vendeur » ne suffit pas si le montant, les échéances ou les travaux concernés ne sont pas identifiés. Appuyez-vous sur le procès-verbal et le calendrier voté.

Quels documents vérifier avant de faire une offre ?

L’acquéreur reçoit notamment les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, les informations financières de la copropriété, le carnet d’entretien, les conclusions du DTG lorsqu’il existe et le montant du fonds de travaux rattaché au lot. L’état daté transmis au notaire précise la situation comptable et les sommes susceptibles d’être dues.

Lisez aussi le projet de plan pluriannuel de travaux ou le plan adopté, les devis annexés aux convocations et les éventuels emprunts collectifs. Un vote récent n’est pas le seul risque : des travaux importants peuvent être annoncés mais pas encore votés. Leur coût futur doit entrer dans le budget d’achat.

Attention au fonds de travaux

Les cotisations versées au fonds de travaux sont attachées au lot et restent acquises au syndicat des copropriétaires. Le vendeur ne peut pas les récupérer auprès du syndic lorsqu’il vend. Leur existence peut néanmoins être prise en compte dans la négociation globale entre les parties.

Ne confondez pas ce fonds avec une avance de trésorerie, dont le régime peut être différent. Demandez au notaire ou au syndic de qualifier chaque somme. Vérifiez également si une aide, une subvention ou un emprunt collectif modifie le reste à charge du lot.

Comment négocier sans compter deux fois les travaux

L’acheteur doit partir du coût restant après la vente, pas du montant total voté. Additionnez les appels futurs, les financements et les dépenses privatives nécessaires. Le vendeur doit de son côté calculer son net après les échéances déjà dues et la clause négociée. Cette méthode évite de demander une baisse correspondant à des sommes déjà payées.

L’état de l’immeuble compte aussi. Un ravalement financé et proche de l’achèvement n’a pas le même effet qu’une toiture urgente encore sans devis. Croisez les pièces de copropriété avec les diagnostics du lot et, si possible, observez les parties communes avec un professionnel.

Sécuriser le dossier technique

Diagogo peut organiser les diagnostics privatifs utiles à la vente et aider à identifier les documents techniques à transmettre. La répartition des appels de fonds relève du syndic et du notaire, mais un dossier complet permet de distinguer clairement l’état du lot, les travaux collectifs et les dépenses à venir.

Conclusion

En copropriété, celui qui est propriétaire à la date d’exigibilité paie en principe l’appel de fonds, même si les travaux ont été votés auparavant. Une clause peut rééquilibrer le coût entre vendeur et acquéreur, à condition d’être précise. Lisez les procès-verbaux, l’état daté et le calendrier, puis complétez l’analyse par des diagnostics à jour avec Diagogo.

FAQ

Le vendeur paie-t-il tous les travaux votés avant la vente ?

Non. Il paie en principe les appels exigibles avant la vente ; l’acquéreur paie ceux exigibles après.

Une clause du compromis s’impose-t-elle au syndic ?

En principe non. Elle règle les rapports entre vendeur et acheteur, tandis que le syndic facture le propriétaire à la date d’exigibilité.

Le vendeur récupère-t-il sa part du fonds de travaux ?

Non auprès du syndic : les sommes versées sont attachées au lot et restent dans le patrimoine du syndicat.

Sources

Service-Public — Charges de copropriété l’année de la vente
Service-Public — Vente d’un logement en copropriété
Service-Public — Fonds de travaux
ANIL — Frais et état daté en copropriété