À la sortie d’un locataire, le dépôt de garantie ne devient pas automatiquement un budget de remise à neuf. Le bailleur peut retenir des sommes correspondant à des loyers, charges ou dégradations imputables au locataire, à condition de pouvoir les justifier. La vétusté normale reste à la charge du propriétaire.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie constitue le point de départ. Des formulations vagues comme « état moyen » ou « à revoir » rendent la discussion difficile. Des descriptions précises et des photos datées protègent les deux parties.

Quelles réparations peuvent être retenues ?

Le locataire répond des détériorations causées par sa négligence, son défaut d’entretien ou les personnes qu’il a introduites dans le logement. Un mur très taché, un équipement cassé, une porte endommagée ou un manque d’entretien peuvent justifier une retenue lorsqu’ils sont établis par les documents de sortie.

Le bailleur ne peut pas facturer au locataire l’usure normale liée au temps. Une peinture passée après plusieurs années, un sol usé par un usage normal ou un équipement arrivé en fin de vie ne se traitent pas comme une casse récente. Une grille de vétusté convenue au bail peut aider à distinguer les deux.

Faut-il une facture ou un devis ?

Les sommes retenues doivent être justifiées. Selon la situation, un devis, une facture, des états des lieux comparables, des photos, une lettre de relance ou un décompte de charges peuvent étayer le calcul. Le montant ne doit pas servir à améliorer le logement au-delà de son état attendu compte tenu de son âge.

Si une porte ancienne est abîmée, facturer intégralement un modèle neuf haut de gamme peut être contesté. Décrivez la réparation nécessaire, appliquez la vétusté lorsque cela se justifie et restituez le solde avec un décompte lisible. La transparence réduit fortement le risque de conflit.

Dans quel délai restituer le dépôt ?

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le dépôt doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés. Lorsque des différences justifient des retenues, le délai maximal est en principe de deux mois. La date de remise des clés doit donc être traçable.

En copropriété, le bailleur peut conserver une provision dans le cadre prévu pour la régularisation des charges, puis arrêter les comptes après l’approbation annuelle. Ne bloquez pas la totalité du dépôt par simple prudence si seule une somme limitée reste à régulariser.

Comment construire un dossier solide

Avant l’état des lieux, retrouvez le document d’entrée, les photos, les factures des équipements et l’éventuelle grille de vétusté. Lors de la sortie, décrivez chaque différence sans qualifier juridiquement la faute. Notez les compteurs, récupérez toutes les clés et faites signer ou remettre immédiatement le document.

Après la visite, distinguez nettoyage, réparation locative, vétusté, dette de loyer et charges. Demandez des devis ciblés et envoyez un décompte accompagné des justificatifs. Si le désaccord persiste, une tentative amiable puis la commission départementale de conciliation peuvent éviter une procédure plus lourde.

Préparer la prochaine location

Les réparations sont aussi l’occasion de vérifier la décence, la ventilation, la sécurité des équipements et les diagnostics à remettre au futur locataire. Une retenue licite sur l’ancien dépôt ne dispense pas le bailleur de livrer un logement conforme et entretenu.

Diagogo peut organiser les diagnostics requis avant la remise en location et aider à vérifier leur validité. Cette anticipation évite de confondre la gestion du dépôt de garantie avec les obligations techniques du prochain bail.

Conclusion

Le bailleur peut retenir le coût justifié des dégradations imputables au locataire, mais pas la vétusté normale ni une rénovation générale. Comparez précisément les états des lieux, documentez les montants et respectez le délai d’un ou deux mois. Avant de relouer, vérifiez avec Diagogo que les diagnostics du logement sont complets et à jour.

FAQ

Le propriétaire doit-il réellement faire les travaux ?

La retenue doit être justifiée et proportionnée ; un devis peut servir de preuve, mais le calcul ne doit pas enrichir le bailleur.

La vétusté peut-elle être facturée au locataire ?

Non. L’usure normale due au temps reste à la charge du propriétaire.

Que faire si le dépôt n’est pas rendu ?

Demandez les justificatifs par écrit, tentez une conciliation puis saisissez la voie de recours adaptée si nécessaire.

Sources

Service-Public — Dépôt de garantie
Service-Public — État des lieux de sortie
Service-Public — Dégradations locatives
Service-Public — Commission départementale de conciliation