Le bailleur ne peut retenir sur le dépôt de garantie que des sommes justifiées : impayés, charges ou réparations locatives liées à des dégradations constatées. La vétusté normale reste à sa charge. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le solde doit être rendu dans le mois suivant la remise des clés ; si des différences justifient une retenue, le délai maximal passe à deux mois.

La comparaison des états des lieux constitue donc le point de départ. Chaque ligne retenue doit relier un dommage précis à un justificatif et à un montant proportionné. En cas de restitution tardive, le solde dû peut être majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée, sauf exceptions prévues par la loi.

Quelles réparations peuvent être retenues ?

Le locataire répond notamment des détériorations liées à sa négligence, à un défaut d’entretien ou aux personnes qu’il a introduites dans le logement. Un mur très taché, un équipement cassé, une porte endommagée ou un nettoyage manifestement non réalisé peuvent justifier une retenue si les documents de sortie montrent la différence avec l’entrée.

À l’inverse, une peinture qui a pâli, un revêtement usé par le temps ou un équipement arrivé en fin de vie relèvent de la vétusté. Une grille de vétusté prévue au bail peut répartir la part restant à la charge de chacun. Dans un logement meublé, l’inventaire détaillé est particulièrement important ; retrouvez la liste des équipements et les précautions d’inventaire.

Quels justificatifs faut-il transmettre ?

La retenue peut être étayée par les états des lieux comparables, des photographies, un constat, des factures, des devis, un décompte de charges ou des courriers établissant une dette. Un devis peut justifier une estimation, mais il ne permet pas de facturer une amélioration sans rapport avec le dommage. Le montant doit rester cohérent avec l’âge et l’état antérieur de l’élément.

Présentez un décompte ligne par ligne : nature du dommage, pièce concernée, justificatif, montant et éventuelle vétusté déduite. Si une porte ancienne est abîmée, retenir le prix intégral d’un modèle haut de gamme neuf sera plus contestable qu’une réparation proportionnée et documentée.

Dans quel délai rendre le dépôt de garantie ?

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le délai maximal est d’un mois à compter de la remise des clés. S’il révèle des différences justifiant des retenues, le délai maximal est de deux mois. La restitution des clés doit donc être traçable, et le locataire doit communiquer l’adresse à laquelle recevoir le solde et les explications.

En copropriété, le bailleur peut conserver une provision dûment justifiée dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes. Cette provision ne peut pas dépasser 20 % du dépôt de garantie. Il faut ensuite procéder à la régularisation et rendre le reliquat éventuel, sans bloquer la totalité du dépôt par simple précaution.

Comment réduire le risque de litige ?

Avant la sortie, retrouvez l’état des lieux d’entrée, les photographies, les factures d’équipements et la grille de vétusté. Pendant la visite, décrivez les faits sans conclure trop vite à une faute. Après la visite, séparez clairement nettoyage, réparation locative, vétusté, dette de loyer et régularisation de charges.

En cas de désaccord, commencez par une demande écrite précise et conservez les échanges. Une conciliation gratuite, notamment devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice selon le cas, peut précéder une saisine du juge. Le propriétaire ne gagne rien à envoyer un montant global sans pièces.

Préparer la remise en location

La réparation d’une dégradation ne dispense pas le bailleur de délivrer un logement décent et entretenu. Si des interventions sont nécessaires alors que le logement reste occupé, consultez les règles sur l’accès pour travaux et leurs conséquences. Avant un nouveau bail, vérifiez également équipements, ventilation, sécurité et documents obligatoires grâce au guide pour préparer une mise en location.

Diagogo peut organiser les diagnostics requis et contrôler leur validité. Cette anticipation évite de confondre les sommes retenues sur l’ancien dépôt avec les obligations techniques dues au prochain locataire.

Conclusion

Une retenue solide repose sur quatre éléments : une différence constatée, une responsabilité locative, un montant proportionné et des justificatifs lisibles. Respectez le délai d’un ou deux mois et le plafond de la provision en copropriété. Avant de relouer, Diagogo peut vérifier que le dossier de diagnostics est complet et à jour.

FAQ

Le bailleur doit-il avoir réalisé les travaux avant de retenir une somme ?

Pas nécessairement : un devis peut justifier le montant, mais la retenue doit rester proportionnée et ne pas enrichir le propriétaire.

La vétusté peut-elle être facturée au locataire ?

Non. L’usure normale due au temps reste à la charge du bailleur, éventuellement selon la grille de vétusté prévue au bail.

Que faire si le dépôt n’est pas rendu ou mal justifié ?

Demandez le décompte et les pièces par écrit, engagez une conciliation gratuite puis saisissez le juge compétent si le désaccord persiste.

Que risque le bailleur en cas de restitution tardive ?

Le solde restant dû peut être majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf lorsque le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.

Sources

Service-Public — Dépôt de garantie
Service-Public — État des lieux de sortie
Service-Public — Dégradations locatives
Service-Public — Commission départementale de conciliation