Oui, certains travaux peuvent réduire la plus-value immobilière imposable en augmentant le prix d’acquisition retenu dans le calcul. Il faut toutefois choisir entre les dépenses réelles admissibles et, pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, le forfait de 15 %. Les factures, la nature des travaux, leur réalisation par une entreprise et l’absence de double avantage fiscal déterminent le bon scénario.

Avant de classer toutes les factures, vérifiez si la vente est exonérée. La résidence principale habituelle et effective est en principe exonérée lorsqu’elle remplit les conditions au moment de la vente. Les enjeux de calcul concernent surtout une résidence secondaire, un investissement locatif ou un logement qui ne bénéficie pas d’une exonération.

Comment se calcule la plus-value brute ?

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition majoré de certains frais. Les frais acquittés lors de la vente, dont les diagnostics obligatoires, peuvent réduire le prix de cession sur justificatifs ; le dossier Diagogo précise comment traiter les frais de diagnostics dans la plus-value.

Le prix d’acquisition peut notamment être majoré des frais d’achat et de travaux éligibles. Les abattements liés à la durée de détention interviennent ensuite. En pratique, le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration et paie l’impôt lors d’une cession imposable. Transmettez-lui les pièces avant la promesse plutôt que la veille de l’acte.

Quels travaux peuvent être retenus au réel ?

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise peuvent, sous conditions, augmenter le prix d’acquisition. Une extension, une restructuration importante ou l’ajout d’un équipement améliorant le confort peuvent entrer dans ces catégories. La qualification fiscale dépend toutefois du contenu réel des travaux, pas du seul intitulé du devis.

Les dépenses courantes d’entretien et de réparation n’obéissent pas au même régime. Repeindre, remplacer à l’identique ou remettre un élément en état ne devient pas automatiquement une dépense d’amélioration. Le guide sur les travaux utiles avant une vente aide à séparer l’intérêt commercial de l’éligibilité fiscale : un chantier peut faciliter la vente sans réduire l’impôt.

Factures d’entreprise et travaux réalisés soi-même

Pour retenir les dépenses réelles, conservez les factures des entreprises, les preuves de paiement et une description précise des travaux. Le BOFiP exclut notamment les travaux effectués par le contribuable lui-même ainsi que les matériaux achetés directement par lui, même si une entreprise les pose ensuite ; la prestation d’installation facturée par l’entreprise peut en revanche être examinée.

Ne reconstituez pas une facture à partir d’une estimation ou du prix actuel des matériaux. Classez les pièces par année et par lot, rapprochez-les des autorisations d’urbanisme et demandez au notaire de qualifier les dépenses. Pour une extension, vérifiez aussi les documents et diagnostics à actualiser après les travaux.

Éviter la double prise en compte fiscale

Une dépense déjà déduite du revenu imposable, des revenus fonciers ou intégrée dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt ne peut pas être reprise une seconde fois comme dépense réelle de la même manière. Pour un logement loué, retrouvez les déclarations fiscales des années de travaux et les éventuels déficits encore reportables.

Cette vérification est particulièrement importante après une rénovation énergétique aidée. La facture reste utile pour documenter le logement, mais son traitement fiscal dépend des avantages déjà obtenus. Le notaire ou un professionnel de la fiscalité doit arbitrer en cas de doute.

Le forfait de 15 % après cinq ans

Pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, le vendeur peut opter pour une majoration forfaitaire égale à 15 % du prix d’acquisition. Le BOFiP précise que cette faculté ne nécessite pas de prouver la réalité ni le montant de travaux. Ce n’est donc ni un remboursement ni une déduction de 15 % du prix de vente.

Comparez le forfait aux seules dépenses réelles fiscalement admissibles. Les factures qualifiables peuvent être plus favorables si elles dépassent sensiblement ce montant ; le forfait peut simplifier un dossier incomplet. Faites chiffrer les deux scénarios par le notaire, car le choix dépend de la durée de détention et de l’historique fiscal du bien.

Exemple : factures réelles ou forfait de 15 % ?

Vous avez acheté un logement 200 000 € et vous le détenez depuis plus de cinq ans. Le forfait travaux représente 30 000 €, soit 15 % du prix d’acquisition. Si vous disposez de 42 000 € de factures fiscalement admissibles, retenir les dépenses réelles majore le prix d’acquisition de 12 000 € supplémentaires par rapport au forfait. La plus-value brute est donc réduite de 12 000 € de plus, avant les autres frais et les abattements liés à la durée de détention.

À l’inverse, si seulement 18 000 € de factures sont admissibles, le forfait de 30 000 € peut être plus favorable. Cet exemple compare les majorations du prix d’acquisition : il ne représente pas une économie d’impôt nette. Le notaire doit vérifier les pièces, l’historique fiscal et les autres paramètres de la vente.

• prix d’acquisition : 200 000 € ;
• forfait de 15 % après plus de cinq ans : 30 000 € ;
• factures admissibles dans l’exemple : 42 000 € ;
• écart en faveur du réel : 12 000 € sur la plus-value brute.

Valoriser les travaux auprès de l’acheteur

Les pièces fiscales et les preuves techniques ne remplissent pas exactement la même fonction. Factures, garanties, autorisations et documents de copropriété rassurent l’acquéreur. Après une rénovation énergétique, un nouveau DPE peut rendre la performance constatée visible, sans préjuger du traitement fiscal des factures.

Diagogo peut organiser ce diagnostic une fois le chantier terminé. Le rapport complète le dossier transmis à l’acheteur ; il ne remplace pas le calcul du notaire ni les justificatifs exigés par l’administration.

Conclusion

Des travaux peuvent réduire une plus-value imposable lorsqu’ils répondent aux catégories prévues, sont réalisés et facturés par une entreprise et n’ont pas déjà procuré le même avantage fiscal. Après cinq ans, comparez le réel au forfait de 15 %. Préparez tôt les pièces pour le notaire et faites actualiser les diagnostics avec Diagogo pour présenter les rénovations de façon vérifiable.

FAQ

La plus-value sur la résidence principale est-elle imposée ?

Elle est en principe exonérée si le logement est votre résidence principale habituelle et effective au moment de la vente et si les conditions sont remplies.

Les matériaux achetés pour des travaux réalisés soi-même sont-ils retenus ?

Non au titre des dépenses réelles visées ici ; les travaux doivent être réalisés par une entreprise et justifiés par ses factures.

Le forfait de 15 % est-il automatique ?

Non. C’est une option applicable à un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, à comparer avec les dépenses réelles admissibles.

Peut-on additionner le forfait de 15 % et les factures réelles ?

Non pour les mêmes dépenses : il faut comparer les deux méthodes et retenir celle applicable au dossier. Le notaire contrôle le calcul lors de la vente.

Sources

Service-Public — Plus-value immobilière, fiche vérifiée le 15 avril 2026
BOFiP — Dépenses de travaux et forfait de 15 %
Impots.gouv.fr — Calcul d’une plus-value immobilière