Un même appartement peut afficher plusieurs surfaces sans qu’aucune soit nécessairement fausse. La superficie privative dite loi Carrez répond aux besoins de la vente en copropriété, tandis que la surface habitable, souvent appelée surface Boutin, sert notamment à informer le locataire. Les règles se ressemblent, mais elles ne couvrent pas exactement les mêmes espaces.

Confondre les deux mesures peut fausser une annonce, fragiliser un contrat ou créer une négociation au mauvais moment. Ce guide permet de choisir le bon mesurage et de comprendre pourquoi deux résultats peuvent différer.

La loi Carrez protège l’acquéreur d’un lot de copropriété

La superficie Carrez doit être mentionnée lors de la vente d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété entrant dans le champ de la loi. Elle correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres.

Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées. Certaines annexes sont également exclues, notamment les caves, garages et emplacements de stationnement. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont en principe pas pris en compte dans le calcul prévu par le dispositif.

Cette mesure concerne la superficie privative attachée à la vente, pas la surface totale au sol ressentie pendant une visite. Une pièce mansardée peut ainsi sembler vaste tout en apportant peu de mètres carrés Carrez lorsque la hauteur sous plafond diminue.

La surface Boutin décrit la surface habitable louée

La surface habitable doit figurer dans le contrat de location d’un logement loué à titre de résidence principale. Elle correspond à la surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures. Là encore, les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur sont exclues.

Son périmètre est toutefois plus restrictif pour les annexes. Ne sont pas retenus les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, volumes vitrés spécifiques, locaux communs et autres dépendances du logement. Une véranda close pouvant entrer dans une superficie privative Carrez peut donc rester hors de la surface habitable.

Le terme « loi Boutin » est couramment employé, mais le contrat vise juridiquement la surface habitable définie par le Code de la construction et de l’habitation. Il ne faut pas la confondre avec la surface utile, la surface de plancher d’urbanisme ou la surface au sol d’un plan commercial.

Pourquoi les deux résultats diffèrent-ils ?

Les bases de déduction sont proches, ce qui explique qu’un logement sans annexe particulière puisse afficher des valeurs voisines. L’écart apparaît surtout lorsque le bien possède une véranda, des réserves, des combles aménagés ou d’autres espaces clos qui ne sont pas traités de la même manière.

Le contexte contractuel change également. La Carrez est liée à la vente d’un lot de copropriété. La surface habitable sert à la location du logement et intervient aussi dans plusieurs règles relatives à la décence ou à certains dispositifs locatifs. Une maison individuelle vendue n’est donc pas soumise au mesurage Carrez, même si sa surface doit évidemment être présentée loyalement.

Quelles conséquences en cas d’erreur ?

En vente, l’absence de mention de la superficie Carrez peut ouvrir une action en nullité dans les conditions prévues par la loi. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix, sous réserve des délais applicables.

En location, une surface habitable réelle inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée au bail peut permettre au locataire de demander une diminution de loyer selon la procédure légale. Les conséquences financières justifient de ne pas recopier automatiquement une ancienne annonce, un plan d’architecte ou un précédent contrat.

Faut-il faire mesurer par un professionnel ?

Le vendeur peut en principe effectuer lui-même le mesurage Carrez, et le bailleur peut calculer la surface habitable. Toutefois, la géométrie, les hauteurs variables, l’affectation des annexes et les transformations successives rendent souvent le calcul délicat. Un mesurage réalisé par un professionnel compétent apporte une méthode documentée et limite le risque d’erreur.

Diagogo permet de demander le mesurage adapté au projet et de le coordonner avec les autres diagnostics du DDT. Préciser s’il s’agit d’une vente en copropriété ou d’une location évite de commander le mauvais calcul.

Conclusion

Carrez et Boutin ne sont pas deux noms pour une même surface. La première mesure sécurise principalement la vente d’un lot de copropriété ; la seconde décrit la surface habitable d’un logement loué. Leur différence tient surtout au périmètre des annexes et à l’usage juridique du résultat. Avant de rédiger l’annonce ou le contrat, faites vérifier la mesure correspondant à votre opération auprès de Diagogo.

FAQ

Une véranda compte-t-elle en loi Carrez ?

Elle peut être comptée si elle est close, couverte et répond aux critères, alors qu’elle est exclue de la surface habitable.

La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison individuelle ?

Non pour une maison hors copropriété ; elle vise la vente de lots ou fractions de lots en copropriété concernés.

Peut-on reprendre la surface du précédent acte ?

C’est risqué si le bien a été transformé ou si le document est imprécis. Une nouvelle vérification est préférable.

Sources

Service Public – Vente d’un logement en copropriété
Légifrance – Article 46 de la loi du 10 juillet 1965
Légifrance – Définition de la surface habitable