Certains propriétaires conservent un logement quelques années de plus pour réduire l’imposition de la plus-value avant de vendre. Le 10 septembre 2026, le Conseil supérieur du notariat a présenté une proposition visant à raccourcir le délai d’exonération totale des prélèvements sociaux. Peut-elle réellement remettre des biens sur le marché ?

À ce stade, il s’agit d’une proposition professionnelle, pas d’une règle votée ni applicable. Pour décider de vendre, il faut donc partir du droit en vigueur, mesurer sa plus-value propre et considérer l’éventuel effet sur l’offre comme une hypothèse.

Que proposent exactement les notaires en septembre 2026 ?

Dans la présentation des propositions de leur 122e Congrès, les notaires suggèrent d’aligner le délai d’exonération totale des prélèvements sociaux sur celui de l’impôt sur le revenu. Leur objectif affiché est de réduire une fiscalité qu’ils considèrent comme un frein à la mobilité et de faciliter la remise en circulation de logements.

Le congrès doit se tenir du 30 septembre au 2 octobre 2026. Une proposition issue d’un congrès notarial peut nourrir le débat public, mais elle ne modifie pas le Code général des impôts. Il faudrait une mesure législative, un calendrier d’entrée en vigueur et des modalités précises. Aucun vendeur ne doit calculer aujourd’hui son net vendeur comme si l’alignement était acquis.

Quelle règle s’applique aujourd’hui à la plus-value immobilière ?

Pour une vente immobilière imposable, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après des abattements liés à la durée de détention. Selon la fiche officielle en vigueur, l’exonération totale d’impôt sur le revenu est acquise après plus de vingt-deux ans de détention, tandis que l’exonération totale de prélèvements sociaux intervient après plus de trente ans.

La résidence principale bénéficie d’un régime d’exonération spécifique, ce qui rend la question surtout sensible pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou certains biens vacants. D’autres exonérations existent selon la situation. Le notaire calcule la plus-value et prélève l’impôt lors de la vente ; une simulation personnalisée est préférable à un pourcentage appliqué au prix affiché.

Pourquoi l’écart entre vingt-deux et trente ans peut-il retarder une vente ?

Un propriétaire arrivé près d’un palier peut comparer le coût de conservation du bien avec l’économie fiscale attendue. Il additionne les charges, la taxe foncière, l’entretien, les intérêts éventuels et le risque d’une évolution des prix. Lorsque les prélèvements sociaux restent significatifs, patienter peut sembler rationnel, surtout si le logement est facile à conserver.

Mais l’attente n’est pas gratuite. Un bien vacant se dégrade, un logement loué demande de la gestion et un marché local peut évoluer défavorablement. Le bon calcul porte sur le produit net après fiscalité et coûts de portage, pas seulement sur le taux d’exonération. L’article sur les frais et travaux déductibles de la plus-value rappelle que seules certaines dépenses justifiées entrent dans le calcul.

L’alignement proposé augmenterait-il le nombre de biens à vendre ?

C’est plausible pour une partie des propriétaires situés entre les deux durées d’exonération, mais l’ampleur est inconnue. Le calendrier personnel, le niveau de prix, la situation locative et le besoin de liquidités pèsent souvent davantage que la seule fiscalité. Il est donc raisonnable de parler d’un possible déblocage ciblé, pas d’une vague certaine de mises en vente.

Le contexte national reste contrasté. L’Insee a publié le 8 septembre une baisse de 1,0 % des prix des logements anciens au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent, et de 0,8 % sur un an en France hors Mayotte. Une modification fiscale éventuelle interagirait avec ces prix et avec des marchés locaux très différents. Cette interprétation est une analyse, non une prévision officielle.

Faut-il accélérer ou reporter sa vente à cause de cette annonce ?

Ni l’un ni l’autre sur la seule base de la proposition. Reporter une vente certaine peut coûter plus que l’économie espérée, d’autant qu’aucun texte ne garantit l’adoption, la date d’application ou le traitement des ventes déjà engagées. À l’inverse, un propriétaire sans urgence peut suivre le débat tout en préparant son dossier.

Demandez au notaire deux simulations avec le droit actuel : une vente prochaine et une vente à une date ultérieure réaliste. Ajoutez les coûts de conservation et une hypothèse prudente de prix. Si vous décidez de vendre, anticipez les diagnostics et leur validité ; un dossier prêt permet d’agir lorsque les conditions vous conviennent.

Comment préparer une décision fondée sur des chiffres ?

Rassemblez le prix et les frais d’acquisition, les factures de travaux éligibles, les dates, les justificatifs de propriété et les informations sur l’occupation. Faites vérifier les exonérations possibles sans confondre résidence principale, bien locatif et résidence secondaire. Puis comparez le net vendeur à vos objectifs : remboursement d’un crédit, nouvel achat, transmission ou investissement.

Diagogo peut préparer le volet diagnostics pendant que le notaire calcule la fiscalité. Cette coordination ne présume pas de la réforme : elle vous donne un dossier à jour et la liberté de choisir le moment de mise en vente.

Conclusion

La proposition des notaires du 10 septembre 2026 pourrait réduire un frein pour certains propriétaires, mais elle n’est pas en vigueur. Aujourd’hui, l’exonération totale reste acquise après plus de vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu et plus de trente ans pour les prélèvements sociaux. Faites chiffrer votre situation par le notaire, intégrez les coûts d’attente et préparez les diagnostics avec Diagogo avant de décider.

FAQ

La durée d’exonération des prélèvements sociaux est-elle déjà passée à vingt-deux ans ?

Non. Au 14 septembre 2026, la règle officielle mentionne toujours une exonération totale après plus de trente ans.

La vente de la résidence principale est-elle concernée de la même façon ?

Non. La résidence principale bénéficie en principe d’une exonération spécifique de plus-value sous les conditions prévues.

Faut-il attendre le congrès des notaires pour mettre en vente ?

Pas nécessairement. Une proposition ne garantit ni une loi ni un calendrier ; comparez l’économie hypothétique aux coûts d’attente.

Sources

Conseil supérieur du notariat – Propositions du 122e Congrès, 10 septembre 2026
Service-Public.fr – Plus-value immobilière
Insee – Prix des logements anciens au deuxième trimestre 2026